הפנים המשתנות של בעלות על בתים

5
הפנים המשתנות של בעלות על בתים

מאת קארן אדמס, סמנכ”לית מודיעין שוק

בעלות על בתים וערכי בתים הם אינדיקטורים מרכזיים ליכולת של שוק להרשות לעצמם קהילות מגורים לפנסיה, במיוחד עבור אלה הבנויות סביב דמי כניסה. כתוצאה מכך, 18 החודשים האחרונים נתפסו כתקופת הזדמנויות חשובה במיוחד עבור משקי בית מבוגרים שרוצים לעבור דירה ולספקי דיור לגיל השלישי. לאור הטלטלה בשוק הדיור בשנתיים האחרונות והחשיבות של בעלות על בתים וערכי בתים בהערכת שווקים, רצינו להסתכל על כמה מגמות רחבות ואולי להתחיל דיאלוג בתוך השטח על האופן שבו שינויים בבעלות על בתים ובתמחור עשויים להשפיע עלינו בהווה ובעתיד.

שוקי דיור, ערכי בתים ובעלות על בתים הם נושאים מורכבים המושפעים ממגוון גורמים. חיפוש ספרות העלה כמה אלמנטים חדשים או לא טיפוסיים בסביבה הנוכחית, שחלקם צפויים להיות קבועים:

  • השפעת המגיפה על המרדף אחר בתים גדולים יותר התומכים בעבודה מהבית ויותר זמן משפחתי משנה את סוגי הדיור המבוקשים ביותר
  • סביבת תעסוקה בה יש הזדמנויות מוגברות לעבוד מכל מקום
  • נכונות העובדים לעזוב תפקידים במרדף אחר הזדמנויות עבודה מרחוק
  • חידושים שמאיצים את תהליך מכירת הבית, שמשנה את יחס האיזון המסורתי בין היצע וביקוש [1]
  • נושא אחרון של ספקולציות הוא שקשישים נשארים בבתיהם זמן רב יותר, ובוחרים לשפץ כדי לתמוך בהזדקנות במקום. [2] האם זה נובע מאחוז הולך וגדל של משקי בית שבוחרים להתמודד עם בעיות הזדקנות בבית בבעלות עם טכנולוגיה חדשה ושירותים לפי דרישה, או העובדה שאנשים נשארים בריאים יותר ולפיכך בוחרים בסביבות מגורים תומכות מאוחר יותר עדיין לא ידוע. . עם זאת, שיעורי בעלות על בתים בקרב משקי בית מבוגרים הם, אכן, גבוהים עבור בני 65+ עד שהגיעו לגיל 85+, נעים בין 65 אחוז לצעירים מגיל 65, 78 אחוז ל-85 אחוז עבור אלו שבין 65 ל-84, וכן 69 אחוז לבני 85+.
  • השאיפה ליותר שטחים/בתים גדולים יותר עשויה להשפיע על כמה שווקים יותר מאחרים, כאשר איידהו, טקסס ופלורידה ציינו על ידי מקור אחד כמקומות שבהם “רק ביישן ממחצית מהקונים בשווקים האלה הגיעו מחוץ למדינה” לאחרונה שנים. לפיכך, הגירה היא מרכיב נוסף שיש לקחת בחשבון.

דמי כניסה ממוצעים משוקללים נמדדים לעתים קרובות מול ערכי בית ממוצעים או חציוניים, אך יש לזה את החיסרון שמשקי בית שעוברים לקהילות תכנית חיים מיוצגים בדרך כלל על ידי הכנסה גבוהה יותר/בעלי ערך נקי, ולכן צפויים להיות בבתים גבוהים יותר. מאשר החציון. יתר על כן, כבר זמן רב הוכר כי ערכי הבית יורדים ככל שהגיל עולה, מה שהופך את היישום של חציון עבור כל משקי הבית לפחות אמין.

למרבה המזל, יש לנו כעת נתונים על ערכי דירות לפי קבוצות גיל, מה שמספק לנו ספירות משוערות של מספר משקי הבית בטווחי ערכי הבית. מבט על הנתונים הלאומיים מראה כי:

  • ערכי הבית נמוכים יותר בקרב משקי בית בוגרים יותר ויורדים עם הגיל
    • הנתונים מראים גם את עליית ערכי הבית במהלך המגיפה האחרונה וכמה מגמות מפתיעות בקרב משקי בית מבוגרים.

  • מנתונים על התפלגות ערכי הדירות בתוך קבוצות גיל עולה כי גם צעירים מגיל 75 וגם מעל גיל 75 חוו ירידה באחוז הבתים שלהם מוערך פחות מ-200 אלף דולר, אך הירידה הייתה גדולה יותר עבור הקבוצה הצעירה. פחות ממחצית מבני 75+ היו בקטגוריה זו ב-2020, ירידה מ-58% ב-2015.
  • ראוי לציין את העובדה שמשקי בית בני 75+ מציגים שיעורי עלייה גבוהים יותר בבתים בשווי של 300 אלף דולר או יותר.
  • שתי קבוצות הגיל מציגות שינוי משמעותי באחוז הבתים המוערכים ב-750 אלף דולר או יותר, עם צמיחה חזקה יותר בקרב הקבוצה המבוגרת. שמונה אחוז ממשקי הבית בני 75+ היו בקטגוריה זו בשנת 2020, לעומת חמישה אחוזים בשנת 2015.
  • משקי בית מבוגרים מגיל 75 עם בתים בשווי של מיליון דולר או יותר מנו יותר מחצי מיליון בשנת 2020, עלייה של 78 אחוז מ-2015.
    • עם זאת, תעריפים אלה משתנים לפי מיקום, לפעמים באופן דרמטי, מה שהופך נתונים מקומיים לחיוניים להבנת השווקים. לדוגמה, הגידול בקבוצה זו בפנסילבניה היה 40 אחוז. אמנם נמוך ממקומות מסוימים, אבל זה עדיין מרשים. אלה בפנסילבניה עם בתים בשווי של 750 אלף דולר עד מיליון דולר עלו ב-57 אחוזים באותה תקופה.

בעלות על דירת מגורים מבוגרים

נתוני בעלות על דירות מבוגרים

נתוני בעלות על דירות מבוגרים

מגמה נוספת להתחיל במעקב היא הקצב שבו משקי בית בגילאים שונים מחזיקים את הבית חופשי וברור. כבר זמן רב ההנחה היא שלמשקי בית בוגרים יותר יש נטייה גבוהה לעשות זאת; אבל ככל שהבייבי בום מזדקנים נכנסים לשוק, אפשר לשאול אם זה ימשיך להיות המצב.

מדובר בדור שלקח על עצמו משכנתאות גדולות יותר ו/או השתמש בהון עצמי של הבית כדי לשלם עבור שכר לימוד ושיפוצים במכללה וכן לרכישת בית שני או פריטי “יוקרה” אחרים. ריבית נמוכה עשויה לעודד שימוש במשכנתאות והחלת נכסים על השקעות אחרות.

  • מקור אחד מדווח כי בעלים מבוגרים נושאים יותר חובות משכנתא. “חלקם של בעלי בתים בני 65 ומעלה עם חובות לדיור הוכפל מ-1989 ל-2019, מ-21 ל-42%, בעוד יתרת החוב החציונית עלתה מ-18,000 דולר ל-86,000 דולר (שניהם ב-2019 דולר) באותה תקופה. מקרב הבעלים בני 80 ומעלה, 27% נשאו חוב משכנתא ב-2019, לעומת 3% ב-1989”. [3]
  • בעוד שלמשקי בית מבוגרים יש סיכוי גבוה בהרבה ממשקי בית צעירים יותר לשלם את המשכנתא שלהם, חלקם של קשישים עם משכנתא גדל בהדרגה לאורך זמן ל-38 אחוז ב-2017 עבור אותם גילאי 65 ומעלה. [4]

חומר למחשבה

  • האם ערכי בית מוגברים מציעים לספקים מרחב פעולה גבוה יותר עבור דמי כניסה גבוהים יותר בסביבה הנוכחית, או שהדבר יפחית את ההזדמנות הנתפסת לסיכויים להכיר בתרומה גבוהה מהצפוי ל”ביצת הקן” שלהם?
  • האם המשך העלייה במחירי הדירות תביא בסופו של דבר למשכנתאות גדולות יותר בשלב מאוחר יותר בחיים, ובכך תפחית את ההון העצמי הזמין עבור דמי הכניסה?
  • דורות מתעוררים של אנשים מבוגרים המחפשים סביבות מגורים לפנסיה ידועים כשונים מאוד מקודמיהם, והאם יותר אנשים משנים את האופן שבו הם רואים את הדיור שלהם כנכס עשוי גם להשתנות. האם המטרה של בעלות על ביתו חופשי וברור הולכת ופוחתת לטובת שמירת נכסים במעמדים אחרים כגון השקעות, ההשפעות על מבני חוזי הקהילה הפרישה נותרו לראות. בלי קשר, כדאי לעקוב ולהישאר מודעים למגמות הללו בתחומנו.

אם אתה מעוניין ברכישת מידע מסוג זה עבור אזור השוק של הארגון שלך, אנא צור איתנו קשר. מאגר הנתונים המתקדם שלנו כולל נתונים מפורטים יותר ורלוונטיים יותר לדיור מבוגרים מרוב המקורות האחרים. לחץ כאן ליצירת קשר.

הערות שוליים:

  1. רומם, איסי. “הסבר על הטירוף בשוק הדיור”. הניו יורק טיימס. 3 בדצמבר 2020, www.nytimes.com/2020/12/03/upshot/home-prices-explaining-frenzy.html. ניגש ב-28 בספטמבר 2021.
  2. קליבר, ג’ואן. “משוכה בשוק הדיור של שיקגו: בעוד שחקני הבייבי בום נשארים במקום, בני דור המילניום נאבקים למצוא בתים מתחילים.” שיקגו טריביון. 19 ביוני 2019, www.chicagotribune.com/real-estate/ct-re-millennial-baby-boomer-housing-shortage-20190623-story.html. ניגש ב-28 בספטמבר 2021.
  3. מולינסקי, ג’ניפר. עשר תובנות על משקי בית מבוגרים מתוך דו”ח דיור מצב המדינה לשנת 2020. מרכזים משותפים ללימודי דיור של אוניברסיטת הרווארד. 17 בדצמבר 2020, www.jchs.harvard.edu/blog/ten-insights-about-older-households-2020-state-nations-housing-report. ניגש ב-28 באוגוסט 2021.
  4. מייקל ניל, מכון עירוני, חוט עירוני, דיור ומימון דיור, 20 באוגוסט 2019, תיל עירוני
פוסטים דומים

Leave a Reply